选址动向 | 重回中关村：AI浪潮与城市更新下的涅槃重生
中关村鼎好大厦 图源：摄图网（授权中关村，这片被誉为“中国硅谷”的土地，曾几何时，是众多科技企业的发祥地和聚集地。然而，两年前的中关村，还笼罩在“人去楼空”的阴霾中。
2023年，受教培行业整顿与互联网企业收缩影响，中关村甲级写字楼空置率飙升至16.9%，租金跌至328.8元/平方米/月，创十年新高。曾经的“中国硅谷”标志性建筑e世界沦为“鬼楼”，海龙、鼎好等电子卖场商户流失超60%，银网中心租金腰斩至240元/平方米/月。商户们或转行或迁往郊区，中关村的夜晚一度“难见灯火通明”。
但今年以来，中关村又重新迎来了企业的回流。
近日，据行业人士透露，字节跳动在鼎好大厦B座新增了约4万平方米的租赁面积，用于其AI实验室及硬件研发团队的布局。高力国际2025年的一季度数据同样勾勒出这一回潮图景：中关村甲级写字楼空置率收窄至15.3%，连续18个月回落，个别楼宇甚至重现“一房难求”的盛况。除了字节跳动，DeepSeek、蚂蚁集团、腾讯等科技巨头密集入驻，一场“回归中关村”的浪潮正席卷而来。
AI革命：新质生产力重塑产业地理
企业回归的核心动力，源于人工智能技术革命对产业生态的重构。
中关村经过多年的发展，已经形成了涵盖电子信息、生物医药、新材料、新能源等多个领域的完整产业链条。企业在此聚集，能够降低交易成本、促进知识共享和技术交流，实现产业协同发展。以人工智能产业为例，中关村聚集了大量的芯片研发企业、算法开发企业、数据标注企业以及相关的应用开发企业，形成了良好的产业生态环境，有利于企业之间的合作与创新。
作为中国科技创新的核心区域，中关村拥有众多的创新创业企业、风投机构、孵化器和加速器等。这种浓厚的创新氛围，激发了企业的创新活力和创造力，促使企业不断进行技术创新和商业模式创新，以适应市场的变化和竞争的需要。同时，也为企业提供了更多的发展机会和资源对接平台，加速企业的成长和发展。
更重要的是，中关村周边高校和科研院所林立，汇聚了全国最密集的智力资源。清华大学、北京大学、北京航空航天大学等众多知名高校，每年培养大量的科技专业人才，为科技企业提供了源源不断的创新动力。对于众多企业尤其是科技企业而言，靠近这些人才源头，能够更便捷地吸引和留住高素质人才，减少人才流失风险，这对于企业在激烈的市场竞争中保持创新活力至关重要。
2023年“百模大战”中，智谱AI、百川智能等清华系创业公司率先扎根清华科技园，形成产业雏形。如今，融科资讯中心集聚了英伟达、AMD、谷歌、火山引擎等70家企业，覆盖AI全产业链，成为海淀区“大模型产业集聚区”的首批试点楼宇。
中关村所在的海淀区2023年推出《通用人工智能创新引领实施方案》，划出67平方公里人工智能集聚区，并配套重磅激励：对创新企业给予最高1000万元算力补贴，国产算力补贴比例达50%；每年安排3亿元支持底层技术攻关，单项最高3000万元。这种“技术-资本-场景”的闭环生态，使海淀区在“2024中国最具创投价值城区”中力压上海浦东、深圳南山登顶。
同时，巨头回归的链式反应也刺激了企业纷纷重回中关村。2024年初，腾讯斥资64.2亿元拿下学院路地块，规划28.5万平方米研发中心，十年后重返北京土拍市场；2024年6月，蚂蚁集团在中关村南大街挂牌“创新科技总部”，覆盖AI、安全科技等前沿领域；2025年一季度，字节跳动入驻鼎好大厦，重点投入AI硬件研发。巨头的布局不仅带来租赁需求，更牵引上下游企业形成生态集群。
一季度分子市场租金和空置率表现情况（单位：元/月/平方米） 图源：高力国际
空间革命：城市更新如何重塑“硬载体”
若仅有产业需求而无空间载体的匹配，回归仍难实现。
随着城市更新的推进，中关村许多老旧的写字楼和商业建筑经过改造升级，焕发了新的生机与活力，成为高品质的办公空间。
比如鼎好DH3，这座曾以山寨电子产品闻名的“鼎好电子城”，经瑞士合众集团等财团投资13.4亿美元改造后彻底蜕变。经过改造后，通过打通高层建筑中庭、联通地铁站和室外公共空间等，提升为集办公、展示、交互和商业服务于一体的标志性科技商务综合体。如今，这里已吸引米哈游、创新工场等企业入驻，租金报价达570元/平方米/月，成为中关村最贵超甲级写字楼之一。
中关村的城市更新不止于鼎好：比如原世纪天乐大厦改造为中关村金融科技中心，改造后预租率达30%，差异化配套吸引怡秀坊等品牌入驻；东升科技园为入驻企业提供公租房、博士工作站，京津冀国家技术创新中心即将进驻。这些更新后的项目，不仅在空间布局上更加合理，能够满足企业日益增长的办公需求，而且在建筑外观、室内环境、设施设备等方面也更加现代化和人性化，提升了企业的办公体验和形象。
城市更新往往伴随着周边基础设施的改善和配套设施的完善。交通方面，通过优化道路网络、增加公共交通线路等，提高了区域的交通便利性；商业方面，新的商业综合体和餐饮、休闲娱乐场所的出现，丰富了企业的商务接待和员工生活选择；此外，还有一些专门为企业服务的配套设施如会议室、路演厅、健身房等，为企业提供了更加便捷和舒适的服务，增强了中关村对企业的吸引力。
尽管中关村的写字楼租金相对较高，但近年来，由于市场供应的增加和空置率的上升，租金也出现了一定程度的调整和下降。与其他新兴区域相比，中关村的租金在性价比上逐渐凸显。特别是对于一些大型企业和对品牌形象有较高要求的企业来说，愿意支付相对较高的租金以换取中关村的品牌效应和资源优势。同时，一些城市更新项目通过灵活的租赁模式和租金优惠政策，吸引了更多企业入驻。例如，Distrii 办伴中关村悦莱大厦办公空间，在改造后通过提供多样化的租赁方案和优质的服务，实现了较高的出租率和租金溢价。
另外，中关村作为中国科技创新的代名词，在国内外都具有极高的知名度和影响力。企业的入驻可以帮助其提升品牌知名度和市场影响力，增强品牌价值。同时，中关村的地理位置优越，交通便利，信息流通快，有利于企业及时了解市场动态，拓展业务范围，加强与国内外市场的联系和合作，提升企业的市场辐射力和竞争力。
随着企业的发展和壮大，许多企业开始进行内部组织变革和创新转型，以适应市场变化和竞争需求。一些企业在经历了前期的扩张后，需要更加注重总部经济和创新资源整合，中关村的产业环境和资源禀赋正好与企业这一需求相契合。企业通过在中关村设立总部或研发中心，可以更好地整合内部资源，加强跨部门、跨业务的协同创新，提高企业的运营效率和创新能力，推动企业的可持续发展。
中关村地标 图源：摄图网（授权企业回归不仅是物理空间的迁移，更是对创新生态的投票。正如鼎好DH3提出的空间、服务、信息、科研、政企等“五大生态”，未来竞争力在于能否构建全周期赋能平台——从算力支持到路演孵化，从人才公寓到政策速递。
中关村的轮回史，是一部产业升级与空间重构的互动教科书。从电子卖场到“AI灯塔”，其重生揭示了两条法则：一是产业浪潮是土壤，但政策与空间的适配才是种子萌发的关键；二是城市更新不仅是建筑改造，更是对生产、生活、生态关系的重新定义。
当鼎好大厦的玻璃幕墙倒映出北四环的车流，当融科资讯中心的程序员与清华学子穿梭在同一家咖啡馆，中关村正以一场静默的“空间革命”，宣告创新火种的生生不息。这里不再有电子城的喧嚣，但科创脉搏的跳动，比以往任何时候都更加清晰有力。